当城市从增量扩张向存量提质转变，实施城市更新已是适应城市发展新形势、推动城市高质量发展的必然要求。2021年11月，住房和城乡建设部印发《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》，南京入选第一批城市更新试点名单。南京作为特大城市，坚持以人民为中心，重塑城市空间、激发城市生机活力，探出富有温度的城市更新之路。
高站位推进城市更新
实施城市更新行动，是党的十九届五中全会作出的重要决策部署，是国家“十四五”规划和2035年远景目标纲要明确的重大工程项目。南京顺应时代要求，审时度势，通过城市更新，推动城市结构优化、功能完善和品质提升，从源头上促进经济发展方式转变，探出了一条城市更新的新路。
顶层设计的必然要求。2021年两会期间，“城市更新”首次写入政府工作报告。江苏省“十四五”规划对下一阶段城市更新工作作了更为详细的部署，更加重视城市功能的发挥和城市品质的提升。南京市第十五次党代会明确了“全面建设人民满意的社会主义现代化典范城市”的奋斗目标，今后五年是全面建设典范之城的起步阶段。南京这几年重点面向居住类地段、传统历史地段的城市更新实践，具有探索和借鉴意义。南京将城市更新作为服务构建新发展格局的重要战略抓手，不断探索，推动“城市让生活更美好”的美好愿景变为现实图景。
顺应新时代城市转型和高质量发展的需要。存量城市更新是时代所需，是城市化进入下半场的必然选择。当前，南京的城市已进入增量开发与存量更新并重的新阶段。在以高质量发展为时代主题的今天，存量提升已经成为共识，城市更新不再依赖传统的房地产开发模式，力求小而精。城市更新应当采取渐进式、微改造的形式，遵循城市发展规律、统筹城市空间功能、理顺城市文化脉络。南京在居住类地段开展城市更新的探索，促进城市更新从传统征收拆迁模式向“留改拆”方式转变，带动城市发展由增量扩展转向增存并重。
推进城市现代化的重要选择。当前，城市更新成为实现土地节约集约利用、城市发展转型、城市功能完善、城市品质提升和历史文化传承的必然选择，是今后规划和自然资源管理工作的重点任务。2020年，南京城镇化率达到86.8%，作为城市化进程相对较快的地区，此前南京已在基础设施、公共服务、区域一体化、城乡一体化、历史文化保护等方面做了大量探索和创新。尽管此前未将这些工作明确定义为“城市更新”，但时至今日，城市更新的内涵仍在不断被这些探索所验证和丰富。“十四五”及今后一个时期，城市更新工作将持续与区域发展、基础设施建设、社会治理水平提升等密切相关。
共谋共建的治理变革
南京围绕城市更新积极探索、先行先试，出台相关政策40余项，从以前“拆改留”到现在“留改拆”，多个历史风貌区规划设计从“自上而下”到“自下而上”反向操作，从旧城改造“就地平衡”到新城反哺老城，用更精细化的手法结合“以人为本”的更新理念，形成多种可复制、可推广的更新模式。
以系统谋划思维推进城市科学更新。南京市高度重视系统谋划。根据城市资源禀赋、发展阶段和实际需求，加强城市布局、功能、历史文化等工作统筹谋划，从居住类和非居住类两方面同步推进和完善城市更新政策。2020年5月，印发《开展居住类地段城市更新的指导意见》，明确对建成区范围内危破老旧住宅片区进行更新，这一政策获全国推广。2021年初，建立城市更新工作联席会议制度，由市房产局、市规划和自然资源局、市建委等成员部门定期召开会议统筹推进城市更新工作。2021年11月，出台《南京市存量房屋改建为租赁住房办理实施细则（试行）》，进一步强化存量房屋改建为租赁住房的管理体系。南京在历史文化街区与风貌区更新保护方面持续探索，出台《南京市历史文化名城保护条例》，并为更新重点项目小西湖专门制定了微更新规划方案实施指导意见。区级层面成立专门实体化运作机构。2021年5月，南京市挂牌成立首个区级城市更新实体化运作部门——秦淮区城市更新工作领导小组办公室，秦淮区作为南京具有深厚文化底蕴的老城区，依托实体化机构全面系统地探索实践城市更新工作。
以群众满意度为标杆，搭建多元共治平台。老城的改造和更新最难的就是要厘清复杂的产权关系，充分尊重居民的权利，这就要求从政府一元主体运作走向多元主体运作。
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