最近网上流传很多言论和视频，说一个项目的烂尾是从封顶开始的。开始还不觉得，也就一听，直到这种言论在身边人传播时，才发现三人为虎这种言论已经深入人心。作为一个房地产从业者，我想说两句，这言论表面看没有问题，实际上却是对整个开发流程的一知半解，以偏概全。
今天我拿一份房地产资金监管协议的主要内容给大家看看，再来聊楼盘烂尾是不是从封顶开始的。
网上都说封顶了就可以取监管资金，然后拿钱跑路，项目烂尾。这是明显的知其燃不知其所以燃。
为方便计算按一个小目标计算
第一、资金监管可以按栋办理，也就是说一个楼盘有多少栋楼，就可以办理多少个监管账户，这样的目的就可以分栋在不同的时间段取出监管资金，如果一个楼盘一个账户，那能取这个监管金的时间会往后延更长时间。重点监管的总额是单栋备案总价的25%，即2500万。超过25%后，开发商可以按需申请使用。
第二、重点来了，封顶只能取重点监管资金总额的35%，即875万。大家觉得开发商会因为这875万，烂尾一个项目吗？所以到这里封顶开始烂尾的言论就已经不攻自破了。
第三、取得竣工验收备案表前，可申请使用不超过75%，即再取1000万。取得竣工备案表，取95%，即再取500万。首次产权登记，取最后125万。也就是说基本在交楼前，资金基本已取得差不多了，办完栋证变成现房后，就可以全部取完。
正常情况下，建设到10层可取得预售证，封顶时销售已接近尾声。而此时监管账户里的钱，早已超过重点监管的金额。一个房地产项目的毛利也就在20%-25%左右，只要项目顺利做完，中间有序地使用监管资金，最后账户里剩的钱就是开发商的利润。
我曾经亲眼见过某大，房子建到10层就不动工了，因为可以拿预售证开始销售回笼资金，难道说就意味着一个项目的烂尾就是从开盘开始的？
好多项目的烂尾并不是项目销售情况不好，也不是没有利润。而是被集团抽水，拖累，导致全国项目停工烂尾，长沙好多项目都是这个原因，某光城，某大，某地，某创等都是如此。集团抽水的原因就在于，无序扩张，疯狂融资，盲目对外投资搞什么多元化，提前谋划房企转型。如某大，搞汽车，搞冰泉，还有搞什么机器人的等等。恰好又遇上行业下行，对外投资失败，销售遇阻，债务到期，现金流断裂所以烂尾。
一个项目的烂尾，因素太多。其实主要还是看公司和老板还有职业经理人的决策。前几年相对激进的房企在接下来都会非常艰难，因为前几年疯狂扩张的时候提前透支得太多，现在行业下行，没有足够的利润空间和现金流来弥补缺口，信用危机就是随之爆发，从而导致大面积停工直至烂尾。
不过一些国字头的房企，在这方面会更加稳健，不管是财务状况还是集团背景和背负的社会责任感都要优于民企。
所以希望接下来，行业可以越来越规范，企业家要有更多的社会责任感，要有点家园情怀，不能只想着赚钱。而作为个人，也不要疯狂的传播不实言论，误导别人。
我是佬弎，一个中年地产从业男，关注我，分享更多楼市观点。
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