关于新型城镇化进程中物业管理存在的问题及对策
近年来，随着新型城镇化进程的不断加快，物业在维护人居环境、吸纳社会就业、参与社会治理、文明城市创建等方面，发挥了积极作用，已成为承载群众诉求、化解邻里矛盾、助力城市发展的重要平台和载体，但随之而来的一些矛盾问题也日益凸显，备受社会各界关注，亟需加以解决。
一、存在的问题
一是“九龙治水”导致物业管理权责不清。物业管理涉及住建、执法、公安、消防、安监、市场监管等诸多部门，部门之间职能交叉、职责不清，容易出现制度空转、责任甩锅，导致物业公司看似有人管，实则处于空置状态。同时，街道办、社区作为属地管理的主体，缺人、缺经费，对物业管理监督缺乏有效抓手，对物业矛盾纠纷只能从中调解缓和，很难从根源上解决问题。比如，xx某县收到有关小区物业管理方面的问题达xx余条，其中xx条问题在住建局、执法局、公安局和社区之间流转，时间最长的被拖了近xx个月仍未得到有效解决。
二是“代位执法”导致服务职能逐渐弱化。近年来，随着社会治理精细化程度的不断提升，特别是受新冠疫情影响，物业承接了公安、卫健、社区等单位许多职能，加上原来的水、电、污费用收缴和公益活动、垃圾分类、网格化治理、人口普查等工作，物业逐渐由服务型企业转变为事实上拥有“居民区行政管理职能”的单位，导致部分物业公司产生“错觉”，把自己当成了管理者。比如，今年4月16日，江苏南通城市嘉苑物业经理因业主向物业提了意见，纠集保安手拿棍棒和防暴盾殴打业主。湖南长沙和杭州余杭某小区物业制作的表格上，部分业主被填有“喜欢吵事”“刁民”“刺头”等明显带有贬义色彩的备注。
三是“质价不符”导致业主满意度较低。大部分物业收费与服务严重不相等，比如工作人员多为“门房大爷＋保洁阿姨”的临时拼凑队伍，只能负责小区的门户安全、卫生保洁、垃圾清理等最基本的日常工作，难以提供设施维修、绿化设计、矛盾调解等较高水平的物业服务。以xx市为例，全市共有物业从业人员xx名，其中30—40岁的占xx％，40—50岁的占xx％，50—60岁的占xx％，大专及以上文化程度的占21.4％，取得水、电、园林等专业技术资格的不到10％。部分物业小区公共事项、公共收益不公示，肆意采取限电、限水措施对业主进行施压，部分物业公司使用专项维修资金违反相关程序、使用过程不透明，甚至在业主签字时弄虚作假等。以xx市为例，经调查，xx家物业公司近xx年对小区公共收益均未向业主公示，也没有分配给业主。
四是“捆绑销售”导致矛盾纠纷多发频发。小区前期物业服务一般是由开发商自己或选聘的物业公司提供，更多地是代表开发商的利益，且服务合同是在业主缺位、信息不对称情况下签订的不平等条约，导致很多在房屋交易、承接查验等环节中存在的问题，转移到物业公司，由此产生的矛盾纠纷较为普遍。据统计，xx市共有物业公司18家，除1家物业为接收驻华企业移交小区而后期
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